На днях мы провели видеоконференцию по коэффициентам для расчёта арендной платы за земельные участки. В обсуждении этого серьёзного и важного вопроса приняли участие бизнес-омбудсмен Юрий Михайлов, депутаты, предприниматели, а также представители городской администрации. В ходе беседы Андрей Ломанов, депутат Новгородской областной Думы и предприниматель, поделися своим видением подходов к применению коэффициентов. А сегодня мы публикуем его статью, посвящённую этому вопросу.

Среди множества проблем новгородского бизнеса можно выделить несколько, которые возникли не вчера и с пандемией коронавируса связаны лишь частично. В основе большинства из них лежат ошибки ручного управления экономикой людьми, не всегда имеющими для этого необходимые компетенции и навыки. В данной статье я предлагаю рассмотреть проблему начисления непомерных, на мой взгляд, арендных платежей за муниципальные и государственные земли, а также за земли, собственность на которые не разграничена. Суть этой проблемы в том, что коэффициенты от кадастровой стоимости земли, которые применяются в формуле для расчёта аренды, выставляются формально на основе «научно-исследовательской работы «Новгородаудита», а по сути – по принципу «хочу, чтобы так». Итак, по порядку.

Коэффициенты, применяемые для расчёта арендной платы за муниципальные участки, ежегодно индексируются на величину инфляции. Это свидетельствует, на мой взгляд, об отсутствии экономической грамотности у тех, кто эту систему применяет. Это приблизительно то же самое, как если бы банки каждый год увеличивали процентные ставки на ту же самую величину инфляции без учёта рыночной конъюнктуры. И при этом давали бы деньги разным отраслям экономики под разные проценты, причём для некоторых отраслей – под 80 с лишним процентов! Ведь федеральный центр не индексирует ежегодно ставку налога на землю на величину инфляции. И ставки по другим налогам на инфляцию не индексирует. К чему тогда это местное творчество?

В формуле, по которой рассчитывается ставка аренды за землю, есть основная составляющая, которая уже учитывает рост или снижение стоимости участка, – это его кадастровая стоимость. Она определяется специалистами. Кадастровая стоимость отражает все характеристики участка (расположение, наличие коммуникаций и т.д.), возможности его коммерческого использования, а также инфляцию и другие переменные составляющие цены. И именно от неё начисляется арендная плата.

Наши чиновники и «научные исследователи» из Новгородаудита почему-то решили, что могут «на глаз» придумывать различные коэффициенты расчёта арендной платы за землю для разных отраслей. Почему они это делают? Всё очень просто – по привычке. Так делали раньше, в период перестройки и сразу после него, когда была высокая инфляция и кадастровая стоимость являлась мизерной по сравнению с реальной рыночной, а механизмов пересмотра кадастровой стоимости не существовало. Вот тогда и придумали громоздкую таблицу коэффициентов для того, чтобы хоть как-то внести справедливость в расчёт арендной платы, когда одинаковые участки и в центре города в проходном месте, и на окраине стоили практически одинаково ничтожно мало.

Схема, конечно, была так себе, но не стоит винить тех чиновников: они придумали тогда, что смогли, и это хоть как-то работало. В то время. Причём, если посмотреть логику выставления этих коэффициентов, она полностью отражает картину того времени. Авторы той системы выставляли большие коэффициенты тем, кто, по их мнению, хорошо зарабатывал в то время и должен был платить больше. Даже с применением этих коэффициентов арендная плата была незначительной, поскольку в основе расчёта лежала мизерная кадастровая стоимость. И все арендаторы с этим мирились. Потом придумали ежегодно повышать коэффициент на величину инфляции, поскольку цены на всё ежегодно росли и это хоть как-то компенсировало увеличивавшийся разрыв в аренде по сравнению с коммерческими предложениями других участников рынка. И с этим тоже мирились, потому что итоговая сумма аренды не была большой. И аренда муниципального имущества и земли была востребована поскольку была конкурентной.

Все изменилось в 2012 году, когда власти кардинально поменяли подход к расчёту кадастровой стоимости. Они решили её приравнять к реальной рыночной и пересматривать каждые три-пять лет. Можно долго иронизировать на тему того, как это было сделано. В 2012 году за бюджетные деньги была проведена сплошная оценка кадастровой стоимости участков в Новгородской области, и кто-то из чиновников принял эту работу, подписав соответствующий акт. В итоге по большинству участков кадастровая стоимость в разы, а то и в десятки раз превышала реальную рыночную, и наши предприятия и граждане потратили в судах десятки миллионов рублей на приведение кадастровой стоимости к реальной. Интересно, понёс ли тот самый чиновник, принявший работу по оценке кадастровой стоимости, какое-то наказание за подобные результаты? Но в целом подход определения кадастровой стоимости на основе рыночной цены был правильным.

Получилось, что в кадастровой стоимости участка уже отражались все коммерческие возможности его использования, когда учитывались и трафик, и коммуникации, и другие плюсы и минусы тех или иных локаций. И применять различные коэффициенты при расчёте стоимости аренды за земельные участки стало уже не нужно, так как все различия уже заложены в их кадастровую стоимость. Это, кстати применено федеральным центром в определении ставки налога на землю. Он единый для всех отраслей. Так называемый «плоский коэффициент». Такой же плоский коэффициент нужен и для начисления арендной платы. Какой?

На мой взгляд, рассчитать коэффициент очень легко, если использовать логику. Первая его составляющая – это налог на землю, то есть его текущая ставка. Это безусловный доход бюджета, который должен быть учтён. Вторая составляющая – текущая ставка рефинансирования. То есть это процент за «пользование» арендатором той суммой, которая могла бы поступить в бюджет в случае продажи этого земельного участка, но не поступила, поскольку он продолжает оставаться в муниципальной собственности. Бюджеты сейчас закредитованы, платятся проценты, и если бы этот участок был выкуплен, то по логике, сумма кредита, равная стоимости участка, и соответственно проценты по нему могли бы быть сэкономлены.

Таким образом, формула для расчёта арендной платы за муниципальные участки выглядит следующим образом:

А = КС * К

А – арендная плата

КС – кадастровая стоимость

К – коэффициент, который складывается из суммы текущей ставки земельного налога и текущей ставки рефинансирования.

При этом данный коэффициент является единым для всех коммерческих организаций (как и ставка земельного налога), так как все особенности участка, влияющие на цену его аренды, уже отражены в его кадастровой стоимости.

Например, для коммерческих организаций на сегодняшний день этот коэффициент составит 7,0% (или 0,07) от кадастровой стоимости участка: 1,5% по текущей ставке земельного налога плюс 5,5% по текущей ставке рефинансирования.

Можно дополнительно, по желанию уполномоченных органов, ввести понижающий коэффициент для тех отраслей, развитие которых в приоритете. Можно также учитывать, что предприятия выкупают землю не за полную её кадастровую стоимость, а за 20% от неё, соответственно учитывать в формуле не полную кадастровую стоимость земельного участка, а 1/5. Но в любом случае, никаких повышающих коэффициентов больше быть не должно.

Вроде бы вот она – логика. И 2012 год должен был стать поворотным в изменении подсчётов. Но не тут то было.  Что же сделали наши чиновники? Всё очень просто. Они «проспали» 2012 год и не заметили поворота. Не заметили резкого роста кадастровой стоимости земли, потом не заметили изменения маржинальности тех отраслей, которые раньше были обложены «драконовскими коэффициентами» и в новых условиях стали объективно не способными платить такую арендную плату.

Люди, которые изначально придумывали эти коэффициенты, исходили пусть и из своеобразной, но логики. А чиновники, которые продолжают и сейчас применять эти же коэффициенты, элементарно не хотят замечать, что с изменением подхода к оценке кадастровой стоимости в 2012 году эта логика пропала. Все нынешние коэффициенты, превышающие 10% от кадастровой стоимости участков, не то чтобы не соответствуют экономической логике, они ей противоречат. Видимо, наши чиновники, которые с завидным упорством продолжают настаивать на таких высоких коэффициентах и несоразмерных рынку арендных платах, экономику не изучали, либо изучали скверно.

А ещё они не заметили, что рыночная стоимость земли с 2014 года сильно упала, иногда в разы, что арендная плата везде снижается, что возможности зарабатывать по сравнению с 2014 годом серьёзно ухудшились. Но они всё равно (не замечая всего этого) каждый год увеличивают арендную плату на величину инфляции.

Радует только, что чиновники ограничили свои возможности работы на постах 65 годами для мужчин и 60 годами для женщин, поскольку если бы они работали 100 лет, то с таким подходом арендная плата составляла бы около 1500% от кадастровой стоимости (к коэффициенту 30 применили инфляцию 4% нарастающим итогом сто раз), при условии, что выкупить землю можно за 20%.

При этом и прокуратура не замечает, что власти нарушают закон, который обязывает их не реже, чем раз в 5 лет пересматривать кадастровую стоимость земельных участков и приводить её к рыночной. Сейчас уже 2020 год, кадастровая стоимость по-прежнему действует на момент её оценки в 2012 году, но я не слышал, чтобы хоть кто-либо из чиновников понёс ответственность за неисполнение этого закона. Получается, что в условиях, когда вся недвижимость падает в цене, наши чиновники упорно ежегодно увеличивают аренду, по сути, своими действиями разоряя наши предприятия, доводя предпринимателей до банкротства, зачастую используя это для сведения счетов с неугодными новгородцами.

К чему это может привести? Или даже уже приводит. К разорению. К резкому снижению инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности Новгородской области в целом как площадки для ведения бизнеса. Когда наша розница при отсутствии каких-либо преимуществ и при наличии дополнительных отягощений не может конкурировать с федеральными сетями. С федеральными сетями приходят федеральные перевозчики, федеральные склады и федеральные производители. И многое другое тоже не местное. И во всё это федеральное новгородским предпринимателям практически не попасть. Бизнес разоряется, перестаёт платить налоги. Предприниматели переезжают, применяют свои силы и таланты в других регионах. Таких примеров множество. И наш бюджет сокращается до таких размеров, когда денег остается только на зарплату чиновникам. Когда денег перестанет хватать и им, куда они пойдут работать? Вероятно, на кассу в «Ленту» или в полицию. Другой работы к тому времени скорее всего не останется. И это будет результат их действий.

Многие из нас помнят из детства мультфильм про «полтора землекопа», когда недоучившемуся в школе мальчику сказочным образом представилась возможность влиять на реальный мир. И также то, что потом из этого вышло. К сожалению, мы сейчас сталкиваемся с тем, когда на многие должности и посты приходят слабо подготовленные люди, без должного жизненного опыта и наличия необходимых знаний. «Полтора землекопа», на мой взгляд, – это краткая характеристика жизни Новгородской области за последние три года. Результат закономерен.

Кажется, будто эти образы из советского мультфильма стали реальностью. Ведь до сих пор похожие арифметические действия применяют наши чиновники, которые упорствуют в очевидном несоответствии арендной платы современным рыночным реалиям. А мы вынуждены расхлёбывать последствия их экономического невежества.