«Нечистая» квартира. Как разобраться с чужими долгами – советы юриста Константина Демидова

Крупное приобретение – всегда событие в жизни. Тем более, если это квартира. Даже если она не новая, а приобретённая на вторичном рынке. И вот как раз в таких случаях радость покупки иногда бывает омрачена весьма неприятным обстоятельством – задолженностью по квартирной плате прежних хозяев. Конечно, если о такой задолженности было заранее известно и с её учётом была достигнута и договорённость от цене – тогда никаких неожиданностей нет и новый хозяин воспринимает как должное обязанность по оплате квартирных долгов. А что делать, если первый же счёт на оплату услуг ЖКХ содержит неприятный сюрприз в виде солидной задолженности прежних собственников, о которой они «забыли» сказать при оформлении договора?

Положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации строго определена точка, с которой возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника квартиры – это момент возникновения его права собственности. А он определяется регистрацией в органах Росреестра и зафиксирован в соответствующем документе, отражающем дату внесения записи в реестр. Так что ошибиться тут невозможно. Эта дата и разделяет обязанности по квартплате между прежним и новым собственником.

И никакой путаницы здесь быть не может. Однако РКЦ, управляющие компании, ТСЖ, ТСН часто выставляют счёт на нового собственника и настойчиво предлагают оплатить ему старые долги. Бывают случаи, когда незадачливый новый владелец даже попадает в «списки позора», доходчиво объясняющие добропорядочным соседям по чьей вине не хватает денег по квартплате. Такие требования незаконны. Правда, объясняются они не всегда злонамеренными мотивами. Лицевой счёт по учёту квартирной платы заводится обычно не на человека, а на квартиру. И потому чисто технически учёт платежей производится так, как будто воду, свет и прочие услуги потребляет квартира, а не конкретные люди, которым она принадлежит. Потому и платежи, и долги по квартплате учитываются по такому лицевому счёту сплошным порядком – на жилое помещение, а не конкретного человека. Но особенности учёта не могут противоречить закону и, тем более, налагать какие-то дополнительные обязанности на нового собственника.

В случае получения новым собственником счёта на квартплату с предложением оплатить старые долги, нужно относиться к этому как к недоразумению и написать соответствующее заявление с просьбой произвести перерасчет и выставить новый – правильный счёт на оплату. К заявлению надо приложить документы, подтверждающие момент возникновения права собственности на квартиру, поскольку автоматически такие документы в адрес управляющей компании или РКЦ ниоткуда не приходят. После этого вам должен быть выставлен счёт на оплату уже без чужих долгов. А вот с самими долгами организация, управляющая жильём, должна разбираться самостоятельно, без вашего участия. Например, путём обращения в суд с соответствующими требованиями к прежнему собственнику. Если же и после получения вашего заявления вам будут поступать настоятельные требования оплатить чужие долги, можно смело обращаться в надзорные органы и даже требовать уплаты в вашу пользу предусмотренного законодательством штрафа за неправомерно указанные суммы.

Из описанного правила есть довольно важное исключение. Платежи на капитальный ремонт стоят особняком. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса обязанности по внесению платежей на капитальный ремонт, не исполненные предыдущим собственником, переходят к новому владельцу.

Так что в этом случае счёт от регионального оператора с требованием заплатить долги предыдущего хозяина вписывается в рамки закона и подлежит оплате. И здесь претензии можно и нужно предъявлять прежнему собственнику, «позабывшему» вас об этом предупредить. Ведь возникшие у вас убытки в виде дополнительных расходов на оплату долгов не оговаривались при заключении договора, а значит могут быть взысканы с недобросовестной стороны.

Есть и ещё одна особенность получения в наследство долгов по квартплате. Это когда квартира действительно наследуется. В этом случае наряду с имуществом – квартирой – к наследникам переходят и неисполненные обязательства умершего, включая долги по квартплате, в пределах стоимости самого наследуемого имущества. В этом случае платить по счетам наследодателя придётся его наследникам. Но эти вопросы регулируются уже не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Фото: pixabay