Простыми словами. Межевание. Зачем оно нужно и можно ли избежать?

На первый взгляд, всё очень просто. В статье 36 Жилищного кодекса прямо сказано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Но тут же содержится и оговорка, что границы и размер такого участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Вот здесь и закавыка.

Хорошо, когда дом только что построенный. Здесь всё понятно. Нарезали земельный участок, построили на нём здание, оформили права собственности и вопросов нет. Границы участка определены ещё на стадии его выделения, всё в документах зафиксировано и в государственный кадастр занесено. А как быть с теми домами, что построены давно, когда всё кругом было государственное, включая квартиры? Ответ можно найти в федеральном законе О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации. Там как раз и говорится о земельных участках в существующей застройке. Общий смысл закреплённого там правила сводится к тому, что и собственникам помещений в таких вот старых домах тоже принадлежит земельный участок, на котором находится дом. Но с того момента, когда у этого участка будут определены границы, а он сам будет поставлен на государственный кадастровый учет. И это логично. Нельзя иметь в собственности неопределённую вещь. Сформировали участок – определили его границы, поставили на кадастровый учет – всё, дело сделано – с этого момента участок под многоквартирным домом находится в составе общего имущества собственников в силу закона. При этом никакого специального решения о передаче участка в частную собственности или свидетельства о государственной регистрации не требуется. Поэтому искать бумагу о передаче земли под многоквартирным домом в собственность его хозяев дело бесперспективное. Такой бумаги не существует.

В нашем городе в 2007 – 2011 годах Администрация Великого Новгорода озаботилась вопросами реализации положений Жилищного кодекса и по её заданию и за счет городского бюджета фактически на все земельные участки под многоквартирными домами были сделаны и утверждены проекты межевания. Говоря языком закона – участки были сформированы. Более того, сразу после введения в действие Жилищного кодекса в 2005 году земельные участки под существующими домами были поставлены и на кадастровый учет как ранее учтённые объекты – по данным существовавших на тот момент технических паспортов. Так что с формальной точки зрения земельные участки под всеми многоквартирными домами в Великом Новгороде находятся в составе общего имущества собственников помещений в таких домах.

Правда, существует здесь и некоторый «подводный камень». Учтённая в государственном кадастре так называемая «декларативная» площадь земельных участков под многоквартирными домами обычно не соответствует той площади, что определена проектами межевания. И это объяснимо, поскольку сами проекты межевания появились позднее постановки участков на учёт по «декларативной» площади. Поэтому и площади земельных участков, и их границы требуют уточнения с выходом, как говорится, на место. В процессе такого уточнения площадь участка может как увеличиться, так и «похудеть» в пределах 10% от «декларативной» величины. Такой выход на место может осуществить не абы кто, а лишь кадастровый инженер, который по итогам своей работы составит подробный паспорт на земельный участок с указанием его границ в географических координатах, а по желанию заказчика может даже обозначить такие границы на местности. Именно эту работу многие в обиходе и называют «межеванием», поскольку составленный кадастровым инженером документ представляется в уполномоченный орган для кадастрового учёта земельного участка уже с уточнёнными границами и площадью.

Ответ на самом деле может быть очень простым – для того, чтобы не было никаких споров и сомнений относительно как юридической принадлежности участка, так и его границ. У большой части горожан есть садовые земельные участки и наверняка многие помнят как они передавались в собственность. Было это в начале 90-х годов прошлого столетия.

Выдавалась бумага, в которой была записана площадь земельного участка, передаваемого в собственность, и его, скажем так, приблизительный адрес – в таком-то дачном массиве. А вот границы не уточнялись. Больше того, не было даже официальной схемы расположения такого участка. То есть его границы не были уточнены. И теперь пусть немногие, но весьма значительная часть таких владельцев столкнулась с большой проблемой, когда оказалось, что границы соседних участков накладываются друг на друга, у кого-то и вовсе участок «испарился», зажатый соседними владениями, где-то пересеклись участок и дорога общего пользования, словом, возникли многочисленные земельные споры, которые решаются только в судебном порядке и, увы, отнюдь не всегда к всеобщему удовольствию. Обычно стороны остаются недовольны решением суда.

А бывает так, что на таких спорных участках находятся не только зеленые насаждения, но и дома, хозяйственные постройки. Можно себе представить масштаб трагедии, когда выясняется, что дом частично находится на чужой земле. И плохо от этого и владельцу дома, и соседу – собственнику земли. И не всегда причиной этому бывает злой умысел. Границы участка были не уточнены – вот и произошла ошибка. А в городской застройке таких ошибок можно совершить ещё больше. Уже сейчас нередки споры между владельцами соседних многоквартирных домов по поводу использования парковок, устройства детских площадок, огораживания своих территорий.

Есть и ещё один нюанс. До тех пор, пока площадь участка и его границы не уточнены кадастровым инженером и не зафиксированы в данных кадастрового учёта, проект межевания в принципе может быть и изменён, то есть формирование участка может быть скорректировано. Чем это грозит?

Представьте, что некоему застройщику захочется построить «точечный» дом где-нибудь в непосредственной близости от вашего двора. Конечно, вряд ли он покусится на участок в частной собственности многоквартирного дома. Скорее всего, он найдёт кусочек «ничейной» муниципальной земли, которую можно приобрести с аукциона. Но такой кусочек обычно бывает маловат для полноценной застройки – ведь для законного строительства дома нужно предусмотреть и двор, и места для парковки, и хороший подъезд к нему автотранспорта. И тут как раз возникает соблазн немного «откусить» от соседних участков, чтобы вписаться в нормы застройки.

Если участок под вашим многоквартирным домом прошёл так называемое межевание, у него уточнены границы и это всё зафиксировано в кадастре, то без единогласного решения всех собственников помещений вашего дома никакой передел невозможен и ничего «откусить» не получится. Соответственно и будущая стройка без вашего согласия не состоится. А вот если граница вашего участка лишь на плане межевания, то его ведь можно и слегка скорректировать, вписав такой вот точечный дом в существующую застройку. Это обычно не нравится тем, кто уже живёт в соседних домах, но рычагов воздействия против этого у них может оказаться маловато лишь потому, что в своё время решили сэкономить и не делать «межевание». Так что не стоит экономить на межевании и делать эту работу нужно обязательно.

Часто приходится слышать мнение не очень искушённых в юридических вопросах собственников, что вот, мол, сделаем межевание, оформим участок под многоквартирным домом в собственность и будем платить за участок большие налоги, которых нет сейчас лишь потому, что участок как будто всё ещё муниципальный. Мнение это абсолютно неверное. Никакой земельный налог собственникам не грозит.

Ещё в 2014 году в статью 389 Налогового кодекса был внесён подпункт 6, в котором чётко указано, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектами налогообложения земельным налогом. Эта норма закона никакая не временная и отменять её никто не собирается. Так что никакой дополнительный налог собственникам квартир после «межевания» участка под многоквартирным домом не грозит.

Начинать такой процесс придётся с привлечения кадастрового инженера. А вот городская администрация или другие муниципальные власти здесь не помощник. Вопросы распоряжения частной собственностью находятся в компетенции самих собственников и администрация даже может не знать об изменении границ участков, а уж тем более, принимать решения за собственников. Исключение из этого правила пока есть лишь одно. Если площадь и границы земельного участка пока не уточнены, то есть не сделано пресловутое «межевание», то решением городской администрации можно скорректировать проект межевания земельного участка под многоквартирным домом. Но сделать это можно не произвольно и не потому что кому-то хочется участок побольше или поменьше, а лишь тогда, когда в определенные проектом границы вошли, например, дороги общего пользования, общие подъезды к муниципальным учреждениям и в некоторых других случаях. Для разбора таких ситуаций при городском Комитете архитектуры создана специальная комиссия. Но корректировка утвержденных проектов межевания это всё-таки исключение из правила, а потому положительные рекомендации для корректировки комиссия выносит нечасто.

Нет, проще жить не будет и обойтись без собственности нельзя. Ваша собственная квартира, на каком бы этаже ни находилась, не висит в воздухе, а расположена в доме, который прочно стоит на фундаменте, который вгрызается в землю. И пользоваться квартирой без того чтобы пройти или проехать по двору тоже невозможно. Конституционный суд Российской Федерации, рассматривая в 2010 году вопрос оформления прав собственности на такие участки, по жалобам граждан, включая, кстати, собственницу нежилого помещения в Великом Новгороде, отметил, что земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, а публично-правовое образование, говоря проще – муниципалитет – не вправе таким участком распорядиться по своему усмотрению. Потому и все действия в отношении таких участков по их формированию, уточнению границ, учёту в кадастре на самом деле имеют своей целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Так что обойтись без собственности на земельный участок под многоквартирным домом всё равно не удастся. Таково требование закона.

Затягивая с оформлением земли, не удастся и переложить на чьи-нибудь плечи и заботу о собственном дворе, включая ремонт асфальтового покрытия. Ремонт двора – такая же забота собственников жилья, как и ремонт подъезда. Государство и муниципалитет могут лишь помогать в этих заботах, что уже и происходит. В этом году в рамках государственной программы по формированию комфортной городской среды в нашем городе ремонтируются 58 дворов с привлечением федеральных средств. И на каждый из них есть проект с указанием точных границ. А вот ремонтировать «ничьи» дворовые территории никто не будет. Так же никто, кроме собственников, не станет принимать за них решения чему во дворе быть, а чему нет. Здесь всё зависит от собственников. Но есть, конечно, ограничения. Есть требования Градостроительного кодекса, санитарных правил и норм, правил и норм пожарной безопасности, охранных зон технически опасных объектов, требования местных градостроительных регламентов, проектов планировки микрорайонов, наконец, правил благоустройства. Это целый комплекс документов, призванных обеспечить при их соблюдении безопасность всех людей, проживающих в городе, а также комфорт и учёт интересов не только тех, кто хочет что-то построить, но и их соседей. Впрочем, использование дворовых территорий обычно заключается в размещении на них мест для отдыха, игр для детей и парковки автотранспорта. Иногда возникает потребность ограничения въезда-выезда во двор или его ограждения. Все эти вопросы вполне решаемы. Главное, чтобы при этом было согласие между собственниками и не нарушались права и законные интересы других людей.