Федеральная Кадастровая палата в рамках Всероссийской недели правовой помощи владельцам загородной недвижимости провела с 20 по 24 мая этого года «горячие линии», дни открытых дверей, личные приёмы граждан во всех региональных филиалах. По итогам единой акции эксперты определили топ самых популярных вопросов, заданных россиянами: как прописаться на даче; как оформить недвижимое имущество в собственность; как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости. Эксперты подготовили на каждый из них подробный ответ и предлагают пройти «дачный ликбез» всем желающим.

1 место

За время проведения единой недели правовой помощи за консультациями специалистов Кадастровой палаты обратилось почти пять тысяч человек. 31% от всех вопросов дачников касался порядка постановки на учет и оформления в собственность домов и земельных участков после окончания «дачной амнистии». Какие же правила действуют сейчас?

Для постановки земельного участка на кадастровый учет надо подать соответствующее заявление в МФЦ или через портал Росреестра, приложив к нему подготовленный кадастровым инженером межевой план. Кадастровый учет земельного участка проводится одновременно с регистрацией прав.

«В связи с прекращением переходного периода в феврале этого года упрощенный порядок регистрации прав на садовые и жилые дома в настоящий момент не действует. Строительство нового жилого или садового дома ведется в уведомительном порядке. Собственнику необходимо представить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве. По завершении строительства представить в местное самоуправление соответствующее уведомление, технический план, подготовленный кадастровым инженером на созданный объект недвижимости, и получить уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства», - отмечает Марина Семенова, заместитель руководителя федеральной Кадастровой палаты Росреестра.

Далее в течение недели орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление о постановке на учет и регистрацию прав на созданный объект капитального строительства. При этом если местная администрация не укладывается в сроки отправки документов в рамках межведомственного взаимодействия, вы вправе сделать это сами.

«В случае если дом был построен давно, без разрешения на строительство, он может быть впоследствии признан самостроем. Чтобы узаконить постройку, надо также подать в местную администрацию уведомления: о начале строительства с указанием всех характеристик дома и о завершении строительства с приложенным техническим планом дома. Что касается технического плана, то владельцу он понадобится в любом случае, даже если «дачная амнистия» будет законодательно продлена», - говорит эксперт.

Отметим, что кадастровый учет и регистрация права проводится исключительно по желанию владельца. Действующее законодательство не обязывает граждан оформлять принадлежащие им земельные участки и расположенные на них садовые или жилые дома, а также гаражи, бани и прочие объекты капитального строительства. Но если вы хотите быть полноправным собственником и иметь возможность распоряжаться недвижимостью (например, подарить, продать или передать по наследству или, скажем, застраховать баню), то кадастровый учет и регистрацию этих объектов провести необходимо.

2 место

Около 19% запросов от дачников заняли вопросы, возникающие в связи со вступлением в силу закона «о садоводстве и огородничестве». Один из них: можно ли прописаться в садовом доме и как перевести его в «жилой»?

С 1 января 2019 года вступил в силу федеральный закон № 217, согласно которому всевозможные дачные объединения получили статусы садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а дачные участки стали садовыми или огородными. На огородных участках запрещается вести капитальное строительство, а на садовых можно располагать садовые или жилые дома. При этом садовый дом считается пригодным лишь для сезонного проживания, а жилой – для постоянного, и только в жилом доме можно прописаться.

«Если до вступления закона в силу дом был зарегистрирован в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «жилое», то с начала этого года он признается жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, дом считается садовым», - поясняет замглавы федеральной Кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

Дом, в котором вы планируете прописаться, должен быть зарегистрирован в ЕГРН в качестве жилого, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям. Так, высота здания не должна превышать 20 м, надземных этажей может быть не более трех и при этом дом не должен разделяться на квартиры. Для возможности всесезонного проживания он должен быть подключен к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах – также газоснабжения. При этом если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом – максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации. Все комнаты и кухня должны иметь окна, потолки не ниже 2,5 м. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Решение об изменении назначения дома принимает орган местного самоуправления. Для того чтобы жилой дом был признан садовым, владельцу надо представить сотрудникам местной власти заявление, документы о праве собственности (например, выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах), а при наличии других правообладателей – их согласие, удостоверенное нотариально. В случае перевода садового дома в жилой потребуется также представить техническое заключение кадастрового инженера о пригодности дома для постоянного проживания. На рассмотрение вопроса отводится не более 45 календарных дней. Положительный ответ вместе с заявлением о внесении сведений в ЕГРН надо передать в МФЦ.

3 место

В ходе Всероссийской недели правовой помощи собственников недвижимости также интересовали темы расчета налога на имущество, порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и процедура её пересмотра (в совокупности около 14% от всех обращений). Так как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости?

Кадастровую стоимость объектов недвижимости до недавнего времени определяли независимые оценщики, а с 2018 года – специально созданные государственные бюджетные

учреждения. Утверждают же результаты оценки органы власти субъекта Российской Федерации. Если по итогам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить кадастровую стоимость можно в суде или в специальных комиссиях, созданных при Управлениях Росреестра во всех регионах России. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.

Основаниями для пересмотра являются: первое - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при установлении его кадастровой стоимости. Второе - определение в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

«Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение», - предупреждает замглавы федеральной Кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

Для обращения гражданину потребуется к заявлению приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. Если причина оспаривания - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, то отчет независимого оценщика необходимо представить как в бумажном, так и в электронном виде. Выписку из ЕГРН можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН происходит без участия заявителя. «Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания», - отмечает Марина Семенова.

Если гражданин является физическим лицом, то он вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. А вот юридическое лицо сможет подать документы в судебные инстанции только в случае, если комиссия отклонила заявление или не рассмотрела его в течение 30 дней. Арендатор также имеет право на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, если его кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.